Učestala pitanja

  1. Zašto stambena zgrada treba imati upravitelja?
  2. Zašto izabrati STANO-UPRAVU d.o.o. za upravitelja zgrade?
  3. Kako izabrati STANO-UPRAVU d.o.o. za upravitelja zgrade?
  4. Što su posebni, a što zajednički dijelovi zgrade?
  5. Koje poslove obavlja upravitelj?
  6. Tko je predstavnik suvlasnika?
  7. Koji je odnos predstavnika suvlasnika i upravitelja?
  8. Što ako nitko ne želi biti predstavnik suvlasnika?
  9. Da li se mora održavati hidrantski sustav za gašenje požara ako zgrada ima vatrogasne aparate?
  10. Da li zgrada mora biti osigurana?
  11. Tko izvodi deratizaciju i dezinsekciju i kada?
  12. Da li je potreban redovni mjesečni servis dizala?
  13. Tko provodi godišnju kontrolu dizala?
  14. Za koje uređaje i instalacije je potrebno pribaviti atest?

1. Zašto stambena zgrada treba imati upravitelja?

Zato što vlasnici stanova i poslovnih prostora u zgradama, koji su istovremeno i suvlasnici zajedničkih dijelova i uređaja zgrada, moraju izvršavati obveze u svezi održavanja i upravljanja objektom propisane zakonima i drugim pozitivnim propisima.

Obveze koje se moraju ispunjavati odnose se na:

  • održavanje zgrade u graditeljskom i funkcionalnom stanju,
  • izvođenje nužnih i hitnih popravaka na zgradama,
  • osiguranje zgrade,
  • provođenje mjera zaštite od požara,
  • deratizacija i dezinsekcija,
  • prikupljanje sredstava zajedničke pričuve koja služe za podmirenje troškova održavanja zgrade te obavljanje svih drugih poslova vezanih za održavanje zgrade.

Gore navedene obveze propisane su odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim propisima, Zakona o zaštiti od požara, Zakona o gradnji te drugih propisa.

U slučaju nepoštivanja propisanih obveza, suvlasnici mogu odgovarati prekršajno i kazneno. Stoga suvlasnici nekretnina trebaju izvršiti odabir upravitelja koji se brine o redovitom održavanju zgrade (nekretnine), prikupljanju sredstava pričuve, pregledu zgrade, osiguranju zgrade, izradi plana i programa radova na zgradi, izvođenju nužnih i hitnih popravaka, te obavljanju svih drugih poslova koji su vezani za održavanje i upravljanje zgradom i na koje upravitelja ovlaste suvlasnici zgrade.

2. Zašto izabrati STANO-UPRAVU d.o.o. za upravitelja zgrade?

  • Zato što je Stano-uprava d.o.o. proglašena drugim najboljim i najvećim upraviteljem u Republici Hrvatskoj.
  • Zato što nudi:
    • 1. stručnu pravnu, tehničku i računovodstvenu pomoć
    • 2. rad sa strankama od 7,30 – 15,30 sati i danonoćno dežurstvo za hitne intervencije (građevinski radovi, vodo i elektroinstalacije, dizala, hidrofori)
    • 3. najkvalitetnije radove uz najprihvatljivije cijene
    • 4. najpovoljnije premije osiguranja i najveći broj pokrivenih rizika te najveći postotak naplate šteta pokrivenih osiguranjem
    • 5. najpovoljnije kredite za uređenje i popravke zajedničkih dijelova zgrade i stanova sa najbržim rokom realizacije
    • 6. najpovoljnije kreditne linije za uređenje i popravke posebnih dijelova – stanova i poslovnih prostora
    • 7. mogućnost otvaranja samostalnog žiro računa zgrade

3. Kako izabrati STANO-UPRAVU d.o.o. za upravitelja zgrade?

Većina suvlasnika pojedine zgrade prema veličini suvlasničkih udjela na običnom listu papira trebaju ispisati i potpisati slijedeći tekst:

Suvlasnici zgrade ……………………………. počevši od dana ……………………………. godine za svog upravitelja zgrade biraju STANO-UPRAVU d.o.o.

Za predstavnika suvlasnika biraju ……………………………. (odrediti osobu koja će predstavljati suvlasnike pred upraviteljem – ako to suvlasnici hoće).

Predstavnik suvlasnika primat će naknadu ……………………………. kuna (ili – neće primati). – zaokružiti.

Ukoliko je zgrada imala drugog upravitelja, treba dodati i tekst «Potpisom ove odluke suvlasnici zgrade ……………………………. otkazuju upravljanje dosadašnjem upravitelju (naznačiti koji je to bio ……………………………. ».

Gore navedeno potpisuju slijedeći suvlasnici:

R,br. Ime i prezime površina stana ili datum rođenja potpis tel.

vlasnika posl.prost. u m2

1. …………………………….

Kada većina vlasnika stanova i poslovnih prostora u zgradi potpiše gore navedeno, papir treba donijeti u Stano-upravu d.o.o. Put Brodarice 6/III u Splitu gdje će se dobiti sve daljnje informacije u svezi upravljanja i održavanja zgrade, te sklapanja ugovora o upravljanju i međuvlasničkog ugovora.

Na papiru trebaju biti navedeni svi vlasnici stanova i poslovnih prostora s kvadraturama vlasništva pa i oni koji neće potpisati odluku o odabiru upravitelja.

Termin «većina suvlasnika» predstavlja suvlasnike koji imaju većinu površine zgrade u vlasništvu. Primjerice, ako zgrada ima 1000 m2, vlasnici 501 m2 površine stanova, odnosno poslovnih prostora predstavljaju većinu suvlasnika prema veličini suvlasničkih udjela.

4. Što su posebni, a što zajednički dijelovi zgrade?

Prema Uredbi o održavanju zgrada, posebni dio nekretnine je stan, poslovni prostor, drvarnica ili garaža, odnosno sve što može biti predmetom samostalnog vlasništva.

Zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade smatraju se:

  • nosiva konstrukcija zgrade (temelji, nosivi zidovi, stupovi, međukatna konstrukcija, krovna konstrukcija i sl.),
  • pokrov,
  • prohodne i neprohodne zajedničke terase,
  • pročelja zgrade uključivo prozori i vrata,
  • elementi zaštite od vanjskih utjecaja na zajedničkim dijelovima zgrade (kapci, žaluzine, grilje i sl.),
  • krovna i ostala limarija na zajedničkim dijelovima zgrade,
  • dimnjaci i ventilacijski kanali, hidranti, protupožarni sustavi i instalacije uključujući i protupožarne aparate u zajedničkim dijelovima zgrada,
  • zajednička stubišta uključujući i ogradu stubišta,
  • požarni prilazi, ljestve i stepeništa,
  • dizala u zajedničkim dijelovima zgrade s instalacijama i uređajima koji omogućavaju njihovu redovitu uporabu,
  • instalacije za dovod plina i električne energije do brojila stana ili drugog posebnog dijela zgrade,
  • instalacije kanalizacije, glavni vertikalni i horizontalni vodovi i temeljne instalacije uključivo reviziona okna,
  • vodovodne instalacije od glavnog vodomjera za zgradu do odvajanja instalacije za pojedini stan ili drugi posebni dio zgrade odnosno do vodomjera u stanu ili drugom posebnom dijelu zgrade,
  • sanitarni uređaji i instalacije vodovoda i kanalizacije u zajedničkim dijelovima zgrade,
  • električne instalacije stubišne rasvjete i drugih trošila u zajedničkim dijelovima zgrade, glavna razvodna ploča s uklopnim satom, električne instalacije za stanove i posebne dijelove zgrade do brojila za stan ili drugi posebni dio zgrade,
  • nužna i panik rasvjeta,
  • zajedničke instalacije centralnog grijanja i centralne pripreme tople vode do radijatorskog ventila odnosno ventila trošila u stanu ili drugom posebnom dijelu zgrade,
  • radijatori i druga grijaća tijela u zajedničkom dijelu zgrade,
  • telefonske instalacije do mjesta razdvajanja u stan ili drugi posebni dio zgrade,
  • zajedničke televizijske ili radio antenske instalacije uključujući i kabelske i satelitske instalacije s pojačalom i svim drugim zajedničkim uređajima koji omogućuju redoviti prijam, do mjesta razdvajanja u stan ili drugi posebni dio zgrade,
  • instalacije i uređaji za zvonce, električne brave i interni govorni uređaj od ulaza u zgradu do stana ili drugog posebnog dijela zgrade odnosno do mjesta odvajanja instalacije za pojedini stan ili drugi posebni dio zgrade,
  • zajednička kotlovnica i toplinska podstanica,
  • zajednička hidroforska postrojenja i bunari za vodu, prepumpne stanice za otpadnu vodu i pumpne stanice za vodu, električni agregati, aku baterije i drugi uređaji za rasvjetu, pokretanje dizala i sl.,
  • gromobranske instalacije,
  • kanali za smeće,
  • septičke jame, kao i drugi dijelovi zgrade koje suvlasnici utvrde Međuvlasničkim ugovorom.

5. Koje poslove obavlja upravitelj?

Poslovi, prava i obveze upravitelja uređeni su Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, te Ugovorom o upravljanju.

Suvlasnici ovlašćuju upravitelja da u njihovo ime i za njihov račun obavlja slijedeće poslove:

  • organizira redovno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja u graditeljskom i funkcionalnom stanju,
  • obavlja povremeni i godišnji pregled nekretnine i o tome sastavlja zapisnik,
  • utvrđuje visinu sredstava zajedničke pričuve koju snosi pojedini suvlasnik,
  • organizira naplatu sredstava zajedničke pričuve, uključivši i prinudnu naplatu,
  • raspolaže sredstvima zajedničke pričuve koje suvlasnici izdvajaju za pokriće troškova održavanja zajedničkih dijelova i uređaja, u skladu s godišnjim programom,
  • upravlja i raspolaže sredstvima pričuve na računu radi zaštite njihove vrijednosti,
  • primjereno osigurava zgrade i njihove zajedničke dijelove i uređaje od rizika prema godišnjem programu.

STANO-UPRAVA na zgradama pod svojim upravljanjem, u sustavu 24-satnog dežurstva, organizira i obavlja popravak kvarova hitne naravi i to:

  • uknuća vodovodne instalacije,
  • puknuća ili začepljenja kanalizacije,
  • propuštanja u sustavu centralnog grijanja,
  • popravak električne instalacije.

6. Tko je predstavnik suvlasnika?

Predstavnik suvlasnika zgrade je osoba koja vodi brigu o zgradi (dojavljuje kvarove, hitne intervencije, male popravke, promjene vlasnika, itd.), te je u stalnoj vezi s upraviteljem. Predstavnika biraju ostali suvlasnici i to potvrđuju svojim potpisima, i to natpolovičnom većinom prema veličini suvlasničkog udjela. Predstavnik zgrade je izuzetno važna osoba, jer je on prva spona između upravitelja i suvlasnika zgrada.

Predstavnik suvlasnika najčešće obavlja slijedeće poslove:

  • sukladno Međuvlasničkom ugovoru, za veće radove sudjeluje u postupku odabira izvoditelja radova koji provodi upravitelj,
  • daje upravitelju zahtjeve za popravak i ovjerava radne naloge kao potvrde izvršenja određenog posla
  • vodi brigu o provođenju kućnog reda, načinu korištenja zajedničkih prostorija i zemljišta koje služi zgradi
  • izvještava suvlasnike o svim važnijim pitanjima vezanim uz upravljanje, a najmanje jednom godišnje bi trebao podnijeti i pismeno izvješće o održavanju zgrade svim suvlasnicima

7. Koji je odnos predstavnika suvlasnika i upravitelja?

Predstavnik suvlasnika je spona između suvlasnika i upravitelja. Predstavnik suvlasnika je bitan za rad upravitelja kada se radi o provođenju i izvođenju svih potrebnih radova i obveza na zgradi. Upravitelj za svoj rad odgovora suvlasnicima putem predstavnika. Dobar odnos između predstavnika suvlasnika i upravitelja važan je za dobru suradnju i upravljanje zgradom.

8. Što ako nitko ne želi biti predstavnik suvlasnika?

I zgrade koje nemaju predstavnika mogu i moraju imati upravitelja. Takve zgrade vode se pod takozvanom «prinudnom upravom». Takva zgrada može funkcionirati kao i sve ostale, no za bilo kakav veći popravak potrebno je osigurati potpis većine suvlasnika. To često otežava i usporava izvođenje bilo kakvih zahvata na zgradi. Stoga mi u STANO-UPRAVI svakako preporučamo suvlasnicima da se organiziraju i potrude izabrati predstavnika, radi što boljeg funkcioniranja zgrade na zadovoljstvo i suvlasnika i upravitelja.

9. Da li se mora održavati hidrantski sustav za gašenje požara ako zgrada ima vatrogasne aparate?

Vatrogasni aparati se upotrebljavaju za početno gašenje požara koji se još nisu proširili, a hidrantski sustav se koristi kada je požar već proširen.

U stambenim zgradama koje imaju ugrađenu hidrantsku mrežu, prema Pravilniku o tehničkim normativima za hidrantsku mrežu za gašenje, ta mreža mora biti ispravna i u funkciji i mora se ispitivati jednom godišnje od strane ovlaštene ustanove.

U objekte se moraju postavljati vatrogasni aparati i u slučaju kada imaju ugrađenu stabilnu instalaciju za gašenje požara i hidrantsku mrežu, prema Pravilniku o održavanju i izboru vatrogasnih aparata.

10. Da li zgrada mora biti osigurana?

Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima svaka zgrada mora biti primjereno osigurana. Osiguranje se vrši u skladu sa Zakonom o osiguranju. Suvlasnici mogu tražiti od upravitelja da osigura zgradu i u većem obimu od propisanog.

11. Tko izvodi deratizaciju i dezinsekciju i kada?

Prema Zakonu o javnom zdravstvu i sanitarnim propisima te Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, deratizacija i dezinsekcija se provodi dva puta godišnje. Godišnju deratizaciju za sada plaća Grad, a dezinsekcija ide na trošak pričuve. Na zgradama pod upravljenjem STANO-UPRAVE obavlja ih tvrtka Cian. Po potrebi, može se provoditi i češće, za što predstavnik suvlasnika ispisuje zahtjev, kao za bilo koji drugi rad vezan uz zgradu i taj trošak ide na teret pričuve.

12. Da li je potreban redovni mjesečni servis dizala?

Redovni mjesečni servis je obvezatan prema Pravilniku o tehničkoj kontroli dizala za vertikalni prijevoz osoba i tereta.

13. Tko provodi godišnju kontrolu dizala?

Godišnju kontrolu provodi Zavod za ispitivanje kvalitete, prema Pravilniku o tehničkoj kontroli dizala za vertikalni prijevoz osoba i tereta. Po kontroli, ZIK izdaje Izvještaj o ispravnosti dizala.

14. Za koje uređaje i instalacije je potrebno pribaviti atest?

Atestiranje obuhvaća:

  • Dizala
  • Hidrante
  • Gromobransku instalaciju
  • Električnu instalaciju

Te se kontrole vrše u skladu sa zakonskim propisima i obveza su koju suvlasnici ne mogu odbiti. Vrše se periodično kako je propisano, a njima se utvrđuju ispravnost i nedostaci koji se moraju otkloniti.

STANO-UPRAVA d.o.o.
Mike Tripala 6/III, Split 21000
tel.: +385 (0)21 340 700
faks: +385 (0)21 340 329
OIB: 17418170125
Web izvješča - SZP
Pristupom na dole navedeni link možete ostvariti uvid u financijsko stanje vaše zgrade.
https://usz.spi.hr/StanoupravaST
     
Sva prava zadržana Stanouprava d.o.o. 2014